Gwarantowany Kredyt Mieszkaniowy w 2022
Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym została opublikowana w Dzienniku Ustaw dnia 25.11.2021 roku. Na mocy ustawy będą udzielane kredyty hipoteczne bez konieczności wnoszenia środków własnych – Gwarantowane Kredyty Mieszkaniowe (GKM). Znany jest termin rozpoczęcia programu Mieszkanie Bez Wkładu Własnego. Program ruszy w ciągu 6 miesięcy od opublikowania w Dzienniku Ustaw, a więc dokładnie 27.05.2022. Od tego momentu będzie można wnioskować o kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – Gwarantowany Kredyt Mieszkaniowy ruszy w połowie 2022 roku.
Korzyści programu Mieszkanie Bez Wkładu Własnego
Oczywistą zaletą Gwarantowanych Kredytów Mieszkaniowych będzie możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego bez konieczności wnoszenia środków własnych (kredyt na 100% wartości nieruchomości). Zostanie zniesiona, więc bariera dla dużej części osób, które z tego powodu nie mogą dzisiaj kupić mieszkania lub domu.
Więcej minimalnym wkładzie własnym –> Kredyt Hipoteczny Minimalny Wkład Własny
Drugą niezależną korzyścią jest możliwość uzyskania w przyszłości tzw. spłaty rodzinnej. Po urodzenie drugiego i kolejnych dzieci Bank Gospodarstwa Krajowego, który będzie obsługiwał program spłaci część kredyt hipotecznego. Łączna kwota spłaty będzie mogła wynosić nawet 100.000zł!
Więcej na temat korzyści programu –> Mieszkanie Bez Wkładu Własnego
Zwykły kredyt hipoteczny wymaga wniesienia wkładu własnego, a także po urodzeniu dziecka nie zostanie z pewnością nadpłacony.
Czy warto czekać na Gwarantowany Kredyt Mieszkaniowy do 2022 roku?
Zalety programu wydają się bardzo duże i wydawałoby się, że powinny one zachęcić każdego do starania się o Gwarantowany Kredyt Mieszkaniowy. Osoby zainteresowane programem powinny jednak uwzględnić szereg kwestii oraz ograniczeń, które wiążą się z programem:
1. Nie każdy skorzysta z programu Mieszkanie Bez Wkładu Własnego
Kryteria dotyczące kredytobiorców ograniczą przynajmniej część osób chcących skorzystać z programu. Jednym z wykluczeń może być np. posiadanie w momencie wnioskowania o gwarantowany kredyt hipoteczny nieruchomości mieszkalnej. Ustawa w tym zakresie stanowi:
Art. 5. 1. Gwarantowany kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony, jeżeli:
1) osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie posiadają prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz w okresie pięciu lat poprzedzających złożenie wniosku o udzielenie tego kredytu nie dokonały zbycia takiego prawa w drodze darowizny na rzecz osoby zaliczanej do I albo II grupy podatkowej, o której mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2021 r. poz. 1043);
2) osobom wchodzącym w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy nie przysługuje spółdzielcze prawo dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
Jest jednak furtka dla osób posiadających nieruchomości mieszkalnej w momencie gdy w chwili wnioskowania mają dzieci. Przy spełnieniu poniższych warunków będzie możliwość uzyskania Gwarantowanego Kredytu Mieszkaniowego, a wpływ na to będzie miała ilość posiadanych dzieci i metraż posiadanej nieruchomości mieszkalnej o czym mówi ustawa:
2. Warunki, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, uznaje się za spełnione również gdy w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi:
1) dwoje dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 50 m2, albo
2) troje dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spół-dzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza 75 m2, albo
3) czworo dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, którego po-wierzchnia użytkowa nie przekracza 90 m2, albo
4) pięcioro albo więcej dzieci, a osoby wchodzące w skład tego gospodarstwa domowego posiadają łącznie prawo własności albo spółdzielcze prawo dotyczące nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
2. Nie każdą nieruchomość będzie można kupić
Największe ograniczenie z pewnością będzie dotyczyć samej nieruchomości. Podstawowym kryterium zakwalifikowania nieruchomości do programu Mieszkanie Bez Wkładu Własnego będzie jej cena. Ustawa określa, że kryterium to będzie opierało się o średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych i definiuje się je jako:
(….)należy przez to rozumieć średnią arytmetyczną wartości wskaźnika, o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywil-nego (Dz. U. z 2020 r. poz. 611 oraz z 2021 r. poz. 11 i 1243), ogłoszonego w dwóch ostatnich okresach
Osobne ceny w przeliczeniu na 1m2 będą dla rynku wtórnego i pierwotnego (wyższe), a następnie z podziałem na województwa gdzie dodatkowy podział będzie na miasta wojewódzkie, gminy przyległe do miast wojewódzkich i pozostałe.
Aktualnie publikowane ceny za metr z uwzględnieniem powyższych parametrów są w zdecydowanej większości dużo niższe od aktualnych cen rynkowych. Ustalane przez wojewodów na podstawie danych GUS oraz deklaracji deweloperów koszty odtworzeniowe biorąc pod uwagę, że opierają się na danych historycznych mocno odbiegają od rzeczywistych cen.
Więcej o cenach w programie –> Mieszkanie Bez Wkładu Własnego maksymalne ceny
Biorąc pod uwagę cały czas rosnące koszty nieruchomości mieszkalnych do czasu rozpoczęcia programu (maj 2022) różnica między rynkowymi, a cenami spełniającymi kryteria może jeszcze wzrosnąć. Co ciekawa ustawa przewiduje mechanizm na wypadek sytuacji w pewnym sensie odwrotnej – gdyby ceny rynkowe nieruchomości były niższe niż określone w programie. Chodzi o sytuacje, w której sprzedający celowo podwyższaliby cenę nieruchomości:
3. Rada Ministrów może określić, w drodze rozporządzenia, niższą wysokość współczynników, o których mowa w ust. 2, mając na względzie bieżące ceny transakcyjne i ofertowe na rynku lokali mieszkalnych, zmianę poziomu kosztów budowy lokali mieszkalnych oraz ograniczanie ryzyka działań spekulacyjnych, mogących skutkować nieuzasadnionym wzrostem cen tych lokali.
Jeszcze w trakcie tworzenia programu Mieszkanie Bez Wkładu Własnego deklarowano, że celem programu jest aby jedynie część nieruchomości spełniało kryterium cenowo m.in. dlatego aby nie stymulować dodatkowo wzrostu cen nieruchomości. Podobna sytuacja była w poprzednich programach wsparcia dla osób nabywających nieruchomości z kredyt hipoteczny jakimi były Rodzina na Swoim i Mieszkanie dla Młodych. Trzeba jednak zauważyć, że wówczas większa część nieruchomości spełniała kryterium cenowo, a wzrost cen był też mniejszy.
3. Gwarantowany Kredyt Mieszkaniowy nie dla osób zarabiających w walutach obcych
Jednym z parametrów Gwarantowanego Kredytu Mieszkaniowego obok tego, że musi być na okres minimum 15 lat oraz, że musi być kredytem hipotecznym (zabezpieczenie na nieruchomości) jest również fakt, że musi być udzielony w PLN. Zdecydowana większość kredytów w Polsce od wielu lat udzielana jest w polskich złotych. Era kredytów udzielanych bez ograniczeń w walutach obcych (głównie w CHF) skończyła się około 10 lat temu.
Nadal jest jednak duża grupa osób, które może zaciągnąć kredyt hipoteczny jedynie w walucie obcej. Chodzi tutaj o osoby, które pracują za granicą i uzyskują dochody w walutach obcych takich jak euro, funty, dolary czy np. koronowy norweskie. Jeśli dochód w walucie obcej jest jedynym dochodem gospodarstwa domowego to niestety nie ma wówczas możliwości uzyskania kredytu w polskich złotych, a co za tym idzie nie można skorzystać z programu Mieszkanie Bez Wkładu Własnego (Gwarantowany Kredyt Mieszkaniowy może być tylko w złotych polskich).
Na przeszkodzie stoją tutaj ograniczenia Komisji Nadzoru Finansowego, która poprzez jedną ze swoich rekomendacji ustaliła, że kredyt hipoteczny może być udzielony jedynie w walucie dochodu. Jeśli ktoś zarabia np. w euro to może uzyskać kredyt w euro itd.
4. Gwarantowany Kredyt Mieszkaniowy będzie droższy?
Ustawa określona, że od kwoty gwarancji trzeba będzie zapłacić opłatę:
6. Z tytułu udzielenia gwarancji BGK pobiera od kredytobiorcy jednorazową opłatę prowizyjną w wysokości 1,0% objętej tą gwarancją części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Wniesienie opłaty prowizyjnej jest warunkiem udzielenia gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.
Wysokość opłaty nie jest duża, a ponadto pobierana będzie nie od całej kwoty kredytu hipotecznego, a od gwarantowanej sumy. Kredyt może być jednak droższy z innego względu. Zwykły kredyt hipoteczny udzielony na maksymalną możliwą kwotę czyli na 90% ceny zakupu / wartości nieruchomości jest zawsze droższy od takiego gdzie wnoszony jest większy wkład własny np. 20% (kredyt na 80% wartości nieruchomości). Analogicznie może być w przypadku kredytu gwarantowanego, który będzie kredytem na 100% wartości nieruchomości.
Należy pamiętać, że Gwarantowane Kredyty Mieszkaniowe będą oferowane przez banki komercyjne i to one będą kształtowały warunki (np. oprocentowanie) takich kredytów. Ciężko dzisiaj powiedzieć czy taki kredyt będzie droższy. Biorąc pod uwagę sytuacje jaka miała miejsce podczas obowiązywania programu Mieszkanie dla Młodych i Rodzina na Swoim gdzie w niektórych bankach te kredyty miały wyższe oprocentowanie od zwykłych kredytów hipotecznych można założyć, że Gwarantowane Kredyty Mieszkaniowe mogą być nieco droższe od zwykłych. Zwłaszcza, że obsługa takich zobowiązań może być bardziej czasochłonna od zwykłych kredytów hipotecznych.
Z pewnością powyższy argument nie powinien być zniechęcający dla osób, które nie mają innej możliwości zakupu mieszkania jak przy pomocy Gwarantowanego Kredytu Mieszkaniowego z uwagi na brak wkładu własnego. Inaczej jednak w sytuacji osób, które będą dysponowały wkładem własnym i będą mogły otrzymać zwykły kredyt hipoteczny. Jeśli byłby on tańszy od GKM to mógłby być lepszą opcją.
Należy jednak pamiętać o jednej znaczącej przewadze Gwarantowanego Kredytu Mieszkaniowego na zwykłym kredytem hipotecznym. Uprawnia on do skorzystania w przyszłości do spłaty rodzinnej. Po urodzeniu się drugiego i kolejnych dzieci będzie można wnioskować o spłatę części zadłużenia (do 100.000zł łącznie). Zwykły kredyt hipoteczny nie będzie tego umożliwiał.
5. Limity środków – Gwarantowany Kredyt Mieszkaniowy
Gwarancje oraz spłaty rodzinne będzie dokonywał BGK poprzez stworzony specjalny fundusz – Rządowy Fundusz Mieszkaniowy. Ustawa jasno precyzuje jakie środki będzie miał on do dyspozycji w poszczególnych latach:
Art. 16. Maksymalny limit środków budżetu państwa przekazywanych do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego z przeznaczeniem na realizację zadań wynikających z ustawy wynosi w:
1) 2022 r. – 100 000 000 zł;
2) 2023 r. – 200 000 000 zł;
3) 2024 r. – 500 000 000 zł;
4) 2025 r. – 700 000 000 zł;
5) 2026 r. – 900 000 000 zł;
6) 2027 r. – 1 200 000 000 zł;
7) 2028 r. – 1 400 000 000 zł;
8) 2029 r. – 1 650 000 000 zł;
9) 2030 r. – 1 850 000 000 zł;
10) 2031 r. – 2 000 000 000 zł;
11) 2032 r. – 2 150 000 000 zł.
Zwłaszcza w pierwszych dwóch latach obowiązywania programu środki będą stosunkowo niewielkie. Zakładając nawet ograniczony zasięg działania programu można założyć, że z tego powodu nie każdy skorzysta z programu. Działać ma zasada – kto pierwszy ten lepszy. Osoby, które w danym roku nie otrzymają gwarancji kredytu lub spłaty rodzinnej z uwagi na wyczerpaniu środków mogą poczekać do kolejnego roku. O ile przy spłacie rodzinnej raczej nie będzie to problemem (na złożenie wniosku jest 1 rok) o tyle odwleczenie w czasie zakupu nieruchomości może okazać się trudne. Nie każdy sprzedający zgodzi się na zwłokę w czasie, a ponadto cena nieruchomości może ulec zmianie.
Co istotne to ustawa określa, że w przypadku wyczerpania środków program dalej może być w danym roku kontynuowany, ale wówczas w oparciu o pożyczkę z BGK.
6. Ograniczenia związane z dysponowaniem nieruchomością
Ustawa ponadto wprowadza pewnie ograniczenia odnośnie dysponowania nieruchomością po otrzymaniu spłaty rodzinnej. W okresie 5 lat od jej otrzymania nie można sprzedać nieruchomości, wynająć ani zmienić jej przeznaczenia (w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych).
Niespełnienie tych wytycznych będzie skutkowało zwrotem przynajmniej części kwoty wynikającej ze spłaty rodzinnej:
(…) część spłaty rodzinnej dokonanej na rzecz kredytobiorcy podlega zwrotowi do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego w kwocie odpowiadającej iloczynowi kwoty dokonanej na rzecz tego kredytobiorcy spłaty rodzinnej oraz wskaźnika równego ilorazowi liczby pełnych miesięcy pozostających do zakończenia okresu 5 lat i liczby 60.
Ograniczenia te zapewne nie będą zniechęcały do skorzystania z programu. Ciężko będzie na etapie przystępowania do niego przewidzieć jak w przyszłości po urodzenia będzie wyglądała sytuacja z zakupionym za gwarantowany kredyt hipoteczny mieszkaniem. Ponadto nawet w przypadku zaistnienia jednej z powyższych okoliczności zwrot następuje proporcjonalnie do okresu, a nie w całości.
Wkrótce więcej informacji na temat programu. Zapraszam do śledzenia również profilu na Facebook’u.
Pełna treść ustawy dostępna jest w zakładce — > Dokumenty
