Maksymalne ceny mieszkań
Jednym z warunków uzyskania kredytu hipotecznego bez wkładu własnego będzie nabycie mieszkania w określonej maksymalnej cenie. Wskazany w wykazie legislacyjnym do ustawy, która ma wprowadzić w życie program Mieszkanie Bez Wkładu Własnego (Polski Ład), mechanizm jest taki sam jak w przypadku poprzednich programów wsparcia. Ostatnim tego typu programem był program Mieszkanie dla Młodych. Maksymalna cena nieruchomości nabywanej w ramach MdM była oparta o wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Ten sam parametr jest aktualnie przyjmowany w programie Mieszkanie na Start.
Jak będzie ustalany koszt nieruchomości – Mieszkanie Bez Wkładu Własnego?
Jeśli zgodnie z zapowiedziami maksymalna cena mieszkań będzie oparta wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych to warto sprawdzić jak jest ustalany ten parametr. Wskaźniki te są ustalane osobno dla każdego województwa gdzie dodatkowo będzie podział na:
- miasta wojewódzkie
- gminy sąsiaduję z miastem wojewódzkim
- pozostałe gminy
Ustalają je wojewodowie na podstawie m.in. danych GUS. Dotyczą one przeciętnych kosztów budowy mieszkań w budownictwie wielorodzinnym, które z kolei są wyznaczane na podstawie kwestionariuszy wypełnianych przez deweloperów.
Dane zgromadzone od deweloperów i z GUS to nie wszystko. Oprócz nich podstawą dla wojewodów są także własne ustalenia, prowadzone zgodnie z wytycznymi ministerstwa. Tu leży podstawowy problem, ponieważ wojewodowie mają sporą swobodę w kreowaniu wysokości tego wskaźnika. Mogłoby to tłumaczyć spore różnice pomiędzy kosztami przyjmowanymi przez różnych wojewodów dla poszczególnych lokalizacji.
Co nie mniej istotne dane, które otrzymują wojewodowie są danymi historycznymi. Pochodzą one sprzed roku, dwóch lub nawet więcej lat! Biorąc pod uwagę dynamikę wzrostu kosztów budowy, a także cen działek budowlanych w ostatnich latach przyjmowanie historycznych danych musi powodować zaniżenie faktycznych kosztów. Dzieje się tak, ponieważ dane te muszą odnosić się do już zakończonych budów. Od rozpoczęcia budowy do zakończenia mija nierzadko kilka lat biorąc pod uwagę, że jako początek przyjmuje się zakup gruntu, a jako koniec oddanie nieruchomości do użytku.
Tak ustalane koszty budowy mieszkań w konfrontacji z cenami rynkowymi muszą powodować powstanie dużej różnicy, co skutecznie ograniczy możliwość uzyskania gwarancji, dopłaty w ramach Mieszkania Bez Wkładu Własnego. Dlatego też, wzorem programu Mieszkanie dla Młodych, planowane jest podwyższenie wskaźnika kosztu odtworzenia o 20% (mnożnik x 1,2) dla rynku wtórnego i 30% (mnożnik x 1,3) dla rynku pierwotnego. Z pewnością przynajmniej częściowo rozwiąże to problem. Co ważne w przyszłości będzie możliwość podwyższenia obu mnożników drogą rozporządzenia (nie ustawy) co ułatwi i przyspieszy ewentualną podwyżkę minimalnych cen mieszkań.
Pozostałe kryteria programu –> Kryteria Mieszkanie Bez Wkładu Własnego
Maksymalna cena mieszkań w Polskim Ładzie – Mieszkanie Bez Wkładu
Biorąc pod uwagę ogłoszone już założenia na podstawie, których ma być przyjmowana maksymalna cena mieszkania aby móc skorzystać z gwarancji w Polskim Ładzie można wyliczyć ile na dzień dzisiejszy wynosiłyby limity. Poniższe zestawienie opiera się na danych opublikowanych na stronie BGK, które dotyczą programu dopłat do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start. Co kwartał publikowana jest informacja o wysokości średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, które stanowi jedno z podstawowych kryteriów skorzystania z programu Mieszkanie na Start. Zgodnie z założeniami ten sam wskaźnik ma stanowić podstawę do wyliczania maksymalnej ceny za metr mieszkania nabywanego w ramach Mieszkania Bez Wkładu Własnego (Polski Ład).
W tabeli jest podział na województwa, a następnie na lokalizacje – miasta wojewódzkie, gminy przyległe do nich oraz pozostałe gminy. Wartości wskaźnika to koszty opublikowane przez BGK obowiązujące na III kwartał 2021 roku (komunikat z 01.07.2021). W kolejnych dwóch kolumnach znajdują się przeliczone koszty nieruchomości na rynku wtórnym i pierwotnym po zastosowania przelicznika (1,2 dla r. wtórnego i 1,3 dla pierwotnego). Obie wartości mogłyby być maksymalnymi cenami nieruchomości (mieszkań) gdyby program Mieszkanie Bez Wkładu Własnego ruszył dzisiaj.
| Województwo | Lokalizacja | Wartość wskaźnika | Koszt 1m2 na r. wtórnym | Koszt 1m2 na r. pierwotnym |
| dolnośląskie | m. Wrocław | 5 766,00 zł | 6 919,20 zł | 7 495,80 zł |
| gminy sąsiadujące z Wrocław | 5 010,00 zł | 6 012,00 zł | 6 513,00 zł | |
| pozostałe | 4 244,00 zł | 5 092,80 zł | 5 517,20 zł | |
| kujawsko – pomorskie | m. Bydgoszcz | 5 498,50 zł | 6 598,20 zł | 7 148,05 zł |
| gminy sąsiadujące z m. Bydgoszcz | 4 713,50 zł | 5 656,20 zł | 6 127,55 zł | |
| m. Toruń | 4 669,50 zł | 5 603,40 zł | 6 070,35 zł | |
| gminy sąsiadujące z m. Toruń | 4 299,00 zł | 5 158,80 zł | 5 588,70 zł | |
| pozostałe | 3 928,50 zł | 4 714,20 zł | 5 107,05 zł | |
| lubelskie | m. Lublin | 4 839,65 zł | 5 807,58 zł | 6 291,55 zł |
| gminy sąsiadujące z m. Lublin | 4 396,13 zł | 5 275,36 zł | 5 714,97 zł | |
| pozostałe | 3 952,61 zł | 4 743,13 zł | 5 138,39 zł | |
| lubuskie | m. Gorzów Wielkopolski | 5 149,50 zł | 6 179,40 zł | 6 694,35 zł |
| gminy sąsiadujące z m. Gorzów Wlk. | 4 905,00 zł | 5 886,00 zł | 6 376,50 zł | |
| m. Zielona Góra | 5 149,50 zł | 6 179,40 zł | 6 694,35 zł | |
| gminy sąsiadujące z m. Zielona Góra | 4 905,00 zł | 5 886,00 zł | 6 376,50 zł | |
| pozostałe | 4 660,50 zł | 5 592,60 zł | 6 058,65 zł | |
| łódzkie | m. Łódź | 4 501,50 zł | 5 401,80 zł | 5 851,95 zł |
| gminy sąsiadujące z m. Łódź | 4 124,00 zł | 4 948,80 zł | 5 361,20 zł | |
| pozostałe | 3 746,50 zł | 4 495,80 zł | 4 870,45 zł | |
| małopolskie | m. Kraków | 5 439,50 zł | 6 527,40 zł | 7 071,35 zł |
| gminy sąsiadujące z m. Kraków | 4 858,75 zł | 5 830,50 zł | 6 316,38 zł | |
| pozostałe | 4 278,00 zł | 5 133,60 zł | 5 561,40 zł | |
| mazowieckie | m. Warszawa | 7 309,18 zł | 8 771,02 zł | 9 501,93 zł |
| gminy sąsiadujące z m. Warszawa | 5 170,48 zł | 6 204,58 zł | 6 721,62 zł | |
| pozostałe | 4 308,74 zł | 5 170,49 zł | 5 601,36 zł | |
| opolskie | m. Opole | 4 874,51 zł | 5 849,41 zł | 6 336,86 zł |
| gminy sąsiadujące z m. Opole | 4 411,25 zł | 5 293,50 zł | 5 734,63 zł | |
| pozostałe | 3 948,00 zł | 4 737,60 zł | 5 132,40 zł | |
| podkarpackie | m. Rzeszów | 4 963,50 zł | 5 956,20 zł | 6 452,55 zł |
| gminy sąsiadujące z m. Rzeszów | 4 572,50 zł | 5 487,00 zł | 5 944,25 zł | |
| pozostałe | 4 181,50 zł | 5 017,80 zł | 5 435,95 zł | |
| podlaskie | m. Białystok | 4 954,50 zł | 5 945,40 zł | 6 440,85 zł |
| gminy sąsiadujące z m. Białystok | 4 615,50 zł | 5 538,60 zł | 6 000,15 zł | |
| pozostałe | 4 276,50 zł | 5 131,80 zł | 5 559,45 zł | |
| pomorskie | m. Gdańsk | 6 328,50 zł | 7 594,20 zł | 8 227,05 zł |
| gminy sąsiadujące z m. Gdańsk | 5 951,00 zł | 7 141,20 zł | 7 736,30 zł | |
| pozostałe | 5 573,50 zł | 6 688,20 zł | 7 245,55 zł | |
| śląskie | m. Katowice | 5 234,50 zł | 6 281,40 zł | 6 804,85 zł |
| gminy sąsiadujące z m. Katowice | 4 940,75 zł | 5 928,90 zł | 6 422,98 zł | |
| pozostałe | 4 647,00 zł | 5 576,40 zł | 6 041,10 zł | |
| świętokrzyskie | m. Kielce | 4 780,46 zł | 5 736,55 zł | 6 214,60 zł |
| gminy sąsiadujące z m. Kielce | 4 427,22 zł | 5 312,66 zł | 5 755,39 zł | |
| pozostałe | 4 073,98 zł | 4 888,78 zł | 5 296,17 zł | |
| warmińsko-mazurskie | m. Olsztyn | 5 965,50 zł | 7 158,60 zł | 7 755,15 zł |
| gminy sąsiadujące z m. Olsztyn | 5 289,25 zł | 6 347,10 zł | 6 876,03 zł | |
| pozostałe | 4 613,00 zł | 5 535,60 zł | 5 996,90 zł | |
| wielkopolskie | m. Poznań | 5 265,50 zł | 6 318,60 zł | 6 845,15 zł |
| gminy sąsiądujące z m. Poznań | 4 641,00 zł | 5 569,20 zł | 6 033,30 zł | |
| pozostałe | 4 016,50 zł | 4 819,80 zł | 5 221,45 zł | |
| zachodniopomorskie | m. Szczecin | 4 400,50 zł | 5 280,60 zł | 5 720,65 zł |
| gminy sąsiadujące z m. Szczecin | 4 087,00 zł | 4 904,40 zł | 5 313,10 zł | |
| pozostałe | 3 773,50 zł | 4 528,20 zł | 4 905,55 zł |
Źródło: www.bgk.pl oraz wyliczenia własne.
Mieszkanie Bez Wkładu – jakie mieszkanie będzie można kupić?
Z pewnością w zdecydowanej większości przypadków podane powyżej ceny maksymalne za metr odbiegają od aktualnych cen rynkowych. Trzeba jednak pamiętać, że takie są założenia programu Mieszkanie Bez Wkładu Własnego aby kryterium cenowe spełniała jedynie część nieruchomości. Ograniczenie cenowe programu ma być bowiem mechanizmem stymulowania wzrostu cen nieruchomości. Za wysokie koszty nieruchomości, które mogłyby być celem kredytu bez wkładu własnego mogłyby być kolejnym impulsem do wzrostu ich cen.
Podobny mechanizm zastosowano przy programie Mieszkanie dla Młodych. Wówczas również jedynie część nieruchomości spełniała kryterium cenowe. W praktyce oznaczało to nabycie nieruchomości w tańszej lokalizacji lub w gorszym stanie. Jednakże nadal były to nieruchomości, które były atrakcyjne dla osób nabywające swoje pierwsze mieszkanie.
Aktualnie brak informacji na temat ograniczeń po skorzystaniu z programu gwarancji do kredytu hipotecznego w ramach Polskiego Ładu. Nie wiadomo czy np. po nabyciu mieszkania będzie możliwa jego szybka sprzedaż czy pojawi się ograniczenie jak było np. w programie Mieszkanie dla Młodych gdzie przez 5 lat nie można było tego robić.
