Zdolność kredytowa – kredyt hipoteczny

 

Należy pamiętać, że jednym z warunków aby móc otrzymać kredyt hipoteczny jest zdolność kredytowa. Program Mieszkanie na Start oraz planowany do wprowadzenia Kredyt na Start ma rozwiązać problem finansowania części zakupu ze środków własnych. Ma umożliwić uzyskanie kredytu na 100% wartości nieruchomości. Nie porusza jednak problemu zdolności kredytowej.

 

Po co zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym?

Z jednej strony mogłoby się wydawać, że zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym jest niepotrzebna skoro zabezpieczeniem jest nieruchomość i bank zawsze może egzekwować swoją należność ją sprzedając. Mimo to aby bank mógł udzielić kredyt hipoteczny kredytobiorca musi ja mieć gdyż tak stanowi prawo bankowe. Art.70, pkt.1 ustawy z 29 sierpnia 1997 mówi:

 

Bank uzależnia przyznanie kredytu od zdolności kredytowej kredytobiorcy. Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Kredytobiorca jest obowiązany przedłożyć na żądanie banku dokumenty i informacje niezbędne do dokonania oceny tej zdolności.

 

Zabezpieczenie kredytu w postaci nieruchomości powoduje, że kredyt jest znacznie tańszy niż kredyt niezabezpieczony oraz można go uzyskać na dłuższy okres (30 lub 35 lat). Zabezpieczenie nie zwalnia jednak z konieczności posiadania zdolności kredytowej. Wygląda na to, że aby uzyskać Kredyt na Start w programie Mieszkanie na Start zdolność kredytowa będzie również niezbędna aby uzyskać kredyt hipoteczny.

 

Wpływ KNF na zasady wyliczania zdolności kredytowej

 

Bank mogą różnie ustalać zasady wyliczania zdolności kredytowej i różnice te bywają duże pomiędzy nimi. Duże znaczenie mają tutaj narzucane przez Komisję Nadzoru Finansowego tzw. rekomendacje.  Rekomendacje KNF określają wytyczne oraz ograniczenia związane z kredytami hipotecznymi np.:

 

• Maksymalna kwota kredytu jaką kredytobiorca może otrzymać w odniesieniu do wartości nieruchomości. Tutaj leży powód wprowadzenia programu z gwarancją wkładu własnego i kredytu bez wkładu własnego (Mieszkanie Bez Wkładu) Uzyskanie kredytu na 100% wartości aktualnie nie jest możliwe. Maksymalnie można uzyskać kredyt na 90% wartości nieruchomości, a w niektórych bankach nawet 80%

 

Więcej szczegółów na temat minimalnego wkładu własnego przy kredycie hipotecznym –> Kredyt Hipoteczny i Wkład Własny

 

• Możliwość uzyskania kredytu wyłącznie w walucie dochodu – era łatwo dostępnych kredytów w walucie obcej (głównie w CHF) już się skończyła. Aktualnie aby uzyskać kredyt w walucie innej niż w PLN trzeba w tej walucie zarabiać.
• Wprowadzenie minimalnych kosztów utrzymania – dotyczy kosztów gospodarstwa domowego, których wysokość jest ustalana wg danych publikowanych przez Główny Urząd Statystyczny.
• Wyliczanie zdolności kredytowej na okres maksymalnie 25 lat – w przypadku wnioskowana o dłuższy okres spłaty np. 30 lat

 

Powyższe rekomendacje wpłynęły na ograniczenia narzucone na banki w związku z udzielanymi kredytami hipotecznymi. Przed wprowadzeniem tych regulacji możliwe było uzyskanie kredytu np.w CHF i nawet do 120% wartości nieruchomości. Dla kontrastu dzisiaj możliwy do uzyskania kredyt hipoteczny można otrzymać do 80/90% wartości i tylko w PLN (kredyty walutowe wymagają większego wkładu własnego). Celem tych ograniczeń miało być zarówno zabezpieczenie kredytobiorców przez niekorzystnymi zjawiskami rynkowymi takimi jak wzrost kursu walut, wzrost wysokości rat czy spadek wartości nieruchomości jak i zabezpieczenie sektora bankowego. Dla banków i całego sektora łatwo udzielane kredyty hipoteczne mogłyby być dużym ryzykiem (taka była główna przyczyna kryzysu z 2008 roku).