Kredyt hipoteczny i wkład własny – w czym problem?

 

Aktualnie kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego nie jest możliwy. Kupując nieruchomość za kredyt hipoteczny w 2021 roku mimo posiadania zdolności kredytowej na całą wnioskowaną kwotę zakupu banki wymagają aby część zakupu sfinansować z własnych środków (wkład własny). Wymóg ten nie wynika z samej polityki banków. Jednym z organów nadzorujących działalność banków jest Komisja Nadzoru Finansowego. Ma ona wpływ na zasady udzielania kredytów hipotecznych wydając tzw. rekomendacje, do których powinny stosować się banki. Wprowadzona przez KNF Rekomendacja S nakazuje aby część inwestycji była finansowana przez nabywcę.

 

Brak minimalnego wkładu własnego jest dzisiaj dużą barierą dla wielu osób zamierzających nabyć pierwszą nieruchomość. Problem ma rozwiązać zapowiedziany program Mieszkanie Bez Wkładu oraz Kredyt Bez Wkładu Własnego, który będzie jego elementem.

 

Kredyt hipoteczny – Wkład własny w 2021 – jaki jest minimalny?

 

Narzucona przez KNF Rekomendacja S zakładała aby docelowo wkład własny przy zakupie nieruchomości za kredyt hipoteczny wynosił 20%. Nie oznacza to jednak, że zawsze należy zapłacić z własnych środków 20% transakcji. Dozwolone jest aby 10% było faktycznie wnoszonym wkładem własnym, ale drugie 10% może być zabezpieczone ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego (brakującego wkładu własnego), które jest doliczane do kredytu hipotecznego.

 

Kredytobiorca nie musi szukać ubezpieczenia niskiego wkładu na własną rękę. Stanowi one część umowy kredytu hipotecznego. Bywa, że doliczana do raty jest określona składka, a w innym przypadku nie stanowi ono dodatkowego kosztu. Należy jednak zaznaczyć, że marża kredytu hipotecznego jest wyższa niż przy kredycie z 20% lub większym wkładem własnym. W przyszłości okaże się czy tak samo będzie z kredytami bez wkładu własnego w ramach programu Mieszkanie Bez Wkładu.

 

Niezależnie od wymogu KNF odnośnie wkładu własnego część banków wymaga aby wnoszone było 20% ze środków własnych kredytobiorcy i nie stosują dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu.

 

W jakich bankach można uzyskać kredyt z 10% wkładem własny oraz jak go obliczyć (link)? –> Kredyt Hipoteczny Minimalny Wkład Własny w 2021

 

Zakup nieruchomości za kredyt hipoteczny – dodatkowe koszty

 

Niezależnie od wkładu własnego należy liczyć się jeszcze z dodatkowymi kosztami przy zakupie nieruchomości za kredyt hipoteczny. Poniżej najważniejsze z nich:

 

• Opłaty „notarialne” – są to koszty, które należy ponieść u notariusza. Przeniesienie własności musi być w formie aktu notarialnego. Należy jednak zaznaczyć, że koszty notariusza to jedynie część kosztów, które ponosi się podczas podpisywaniu aktu. Składają się na nie:
  • Podatek od czynności cywilno – prawnych – dotyczy zakupu nieruchomości na rynku wtórnym i jest naliczany w wysokości 2% od ceny nieruchomości (nie od wartości kredytu)
  • Taksa notarialna – jest to wynagrodzenie notariusza za przygotowanie aktu notarialnego. Ustawa reguluje jego maksymalną wysokość i wynosi ona np.:
    • Dla nieruchomości o wartości od 60.000zł do 1.000.000zł: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł + VAT
    • Dla nieruchomości o wartości od 1.000.000zł do 2.000.000zł : 4770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1.000.000zł + VAT

Powyższe stawki są maksymalne. Notariusz może pobrać mniejszą kwotę i za standardowe należy uznać stawki o 20% niższe.

• • Opłaty sądowe – każdy wpis do ksiąg wieczystych kosztuje 200zł. Zwykle następują dwa wpisy – pierwszy dotyczący wpisania nowego właściciela, a drugi jest związany z kredytem hipotecznym – wpisanie hipoteki banku
  • Opłata za złożenie wniosku do sądu o wpis hipoteki – wniosek ten może być złożony samodzielnie przez nabywającego. Zwykle składa go jednak notariusz przy akcie przenoszącym własność co stanowi spore ułatwienie. W związku z tym naliczona zostanie dodatkowa opłata.
  • Opłaty za wypis z aktu – należy pamiętać, że oryginał aktu jest zdeponowany u notariusza, a stronom wydaje się odpis z aktu. Za każdy należy zapłacić, a płatność jest naliczana od strony – zwykle jest to 6zł + VAT
• Koszt pośrednika nieruchomości – wiele transakcji (zwłaszcza na rynku wtórnym) odbywa się za pośrednictwem brokera nieruchomości. W zdecydowanej większości jest to usługa płatna również przez nabywce. Stawki najczęściej oscylują wokół 2-3% + VAT od ceny nieruchomości
• Koszty bankowe – w zależności od banku gdzie zaciągany jest kredyt hipoteczny mogą pojawić się jednorazowe koszty do poniesienia przed uruchomieniem kredytu:
  • Prowizja – jednorazowa opłata naliczana od wartości kredytu (zwykle może być skredytowana)
  • Ubezpieczenie od utraty pracy – są banki gdzie „zamiennikiem” prowizji jest ubezpieczenie od utraty pracy. Zasada jest ta sama – albo płatne jednorazowo, albo ulega skredytowaniu (doliczone do kwoty kredytu hipotecznego)
  • Wycena – każda nieruchomość musi być wyceniona. Koszty wynoszą od 127zł do 700 / 800zł (w przypadku domów). W niektórych bankach można dostarczyć wycenę własną (tzw. operat szacunkowy).

 

Mieszkanie Bez Wkładu – co z kosztami dodatkowymi?

 

Czas pokaże w jaki sposób dokładnie będzie działało dofinansowanie do zakupu nieruchomości w programie Mieszkanie Bez Wkładu i czy w jakikolwiek sposób będzie również dotyczyło opłat wskazanych powyżej. Aktualnie brak szczegółowych informacji na ten temat. Należy jednak założyć, że koszty około-zakupowe mogą nie być objęte dofinansowaniem lub gwarancją. Taka sytuacja miała miejsce w poprzednich programach wsparcia dla osób nabywających nieruchomości z kredyt hipoteczny – Mieszkanie dla Młodych i Rodzina na Swoim. Osoby korzystające z tych programów musiały ponosić te koszty ze środków własnych.