Kredyt hipoteczny – jaki dochód przyjmie bank?

 

Aby uzyskać kredyt hipoteczny kredytobiorca zobowiązany jest posiadać zdolność kredytową. Jest to warunek niezależny od zabezpieczenia czyli nieruchomości. Nawet jeśli zabezpieczenie jest o wiele więcej warte niż kredyt wymagana jest zdolność kredytowa (zabezpieczenie powoduje, że kredyt hipoteczny jest tańszy). Posiadanie zdolności kredytowej będzie niezbędne aby uzyskać Kredyt Bez Wkładu Własnego w programie Mieszkanie Bez Wkładu Własnego (Polski Ład). Zasady wyliczania zdolności kredytowej co do zasady ustalają banki, a wpływ na nie ma również Komisja Nadzoru Finansowego poprzez wydawane tzw. Rekomendacje. Jednym z najważniejszych kryteriów, które mają wpływ na wysokość zdolności kredytowej jest wysokość przyjętego przez bank dochodu.

 

Dlaczego bank musi wyliczyć zdolność kredytową –> Zdolność kredytowa kredyt hipoteczny

 

Różnice w wyliczaniu dochodu – kredyt hipoteczny

 

Różnice pomiędzy poszczególnymi bankami w kwestii dochodów przyjmowanych do analizy bywają bardzo duże. Kluczowa często jest wysokość dochodu przyjętego do analizy. Zdolność kredytowa w bankach przy takiej samej wysokości dochodu będzie podobna. Inaczej natomiast będzie wyglądała oczywiście jeśli jeden bank przyjmie większy dochód, a drugi niższy.

 

Ponadto może się okazać, że określony dochód w ogóle nie zostanie przyjęty i wtedy zdolności w ogóle może być lub może być niższa.

 

Dochód z umowy o pracę (etat):

 

Choć dochód ten jest uważany za „pewny” i „bezpieczny” to i tu potrafią pojawić się znaczne różnice w dochodzie przyjętym do wyliczenia zdolności dla kredytu hipotecznego. Co do zasady uznawany jest przez każdy bank, ale różnice w kwestii wyliczenia dochodu bywają duże:

 

• niektóre banki mogą nie zaakceptować dochodu z umowy na czas określony
• przyjmowana jest średnia z różnego okresu – 3, 6 lub 12 m-cy
• różne może być podejście do dodatków do podstawowej pensji: np. prowizji, nadgodzin, premii itd. (mogą być przyjęte w całości, w części lub w ogóle)
• możliwa jest weryfikacja dochodu o PIT
• akceptowany jest różny staż (okres trwania) umowy o pracę. Czasami wystarczą 3 m-ce, a w innym przypadku może być wymagane 12 m-cy
• w przypadku umów na czas określony różny może być również wymagany okres trwania umowy – w jednym przypadku może być to 1 lub  2 m-ce, w innym 6 m-cy lub nawet 12 m-cy
• może pojawić się problem z uznaniem dochodu w przypadku zatrudnienia w firmie rodzinnej
• branża pracodawcy również może w określonych przypadkach spowodować odrzucenie dochodu. Dzieje się tak jednak rzadko i sytuacja ta miała miejsce głównie w początkowym okresie pandemii koronawirusa.

 

Działalność gospodarcza:

 

Różnice w kwestii wyliczenia dochodu tutaj są zdecydowanie większe niż przy etacie. W wielu przypadkach dochód może być przyjęty pod w ogóle pod uwagę.

 

• minimalny okres prowadzenia działalności – od 3 m-cy nawet do ponad 2 lat! W przypadku gdy działalność jest kontynuacją umowy o pracę lub profil działalności jest ten sam (np. informatycy, lekarze, prawnicy) minimalnym okresem prowadzenia działalności mogą być nawet 3 m-ce. W innych skrajnych przypadkach bank może wymagać aby działalność była prowadzona minimum dwa pełne lata podatkowe. Standardem jest jednakże okres 12 miesięcy
• branża działalności może być powodem odrzucenia dochodu w całości. Jest to skutek pandemii koronowirusa gdzie część banków nie uznawała dochodów z takich branż jak np. hotelarstwo, gastronomia czy branża eventowa. Część z tych ograniczeń pozostała.
• problem z uznaniem dochodu z działalności sezonowej (sytuacja gdy przychód jest w określonych miesiącach, np. latem)
• różne są okresy na podstawie, których wyliczany jest dochód:
  
  • badanie dwóch rozliczonych pełnych lat + dochód w roku bieżącym
  • opieranie się o dochód wyłącznie z ostatniego rozliczonego roku podatkowego
  • opieranie się o dochód z ostatniego rozliczonego roku podatkowego z korektą (in plus lub in minus) na podstawie wyników z roku bieżącego
  • wyliczenie średniej dochodu z ostatnich 12 m-cy (np. 6 miesięcy tego roku i 6 miesięcy zeszłego)
• odliczenie od kosztów odpisów amortyzacyjnych
• przy działalności rozliczanej w formie ryczałtu ewidencjonowanego różne są stawki wyliczania dochodu z przychodu (od 15 do 50%!)
• przy działalności rozliczanej w formie karty podatkowej – różne są przeliczniki wyliczania dochodu z wysokości stawki karty

 

Pozostałe dochody

 

Ponadto można wyróżnić również cały katalog dochodów, które w poszczególnych bankach mogą zostać uznane lub nie zostaną w ogóle przyjęte do dochodu przy wyliczaniu zdolności kredytowej dla kredytu hipotecznego. Są to m.in:

 

• dodatki mieszkaniowe (służby mundurowe)
• wynagrodzenie otrzymywane w gotówce
• diety lub delegacje kierowców międzynarodowych
• dochody z gospodarstw rolnych
• renty na czas określony
• alimenty (otrzymywane)
• dywidendy ze spółek
• dochody marynarzy
• dochody zagraniczne

 

Kredyt Bez Wkładu Własnego – zdolność kredytowa

 

Osoby zamierzające w przyszłości skorzystać z dopłat do kredytu hipotecznego lub gwarancji do kredytu hipotecznego w ramach programu Mieszkanie Bez Wkładu Własnego (Polski Ład) będą musiały mieć zdolność kredytową. Należy pamiętać, że kredyt bez wkładu własnego będzie udzielany przez banki komercyjne, które zobowiązane są ją wyliczyć. Do rozpoczęcia programy prawdopodobnie pozostało kilka miesięcy, dlatego też warto sprawdzić wcześniej czy potencjalny kredytobiorca ją posiada. Ostateczny kształt programu nie jest jeszcze znany i nie wiadomo na tym etapie czy w razie braku zdolności kredytowej do kredytu bez wkładu własnego będą mogli przystąpić dodatkowi kredytobiorcy. Taka sytuacja była możliwa podczas obowiązywania poprzedniego programu wsparcia – Mieszkanie dla Młodych.